注文住宅の総額はいくら？ 本体価格以外まで含めた「5つの箱」で考える

住宅会社の広告や見積で、

「建物は3,000万円くらいです」

と言われたとします。

土地が2,000万円なら、全部で5,000万円くらい。

……と考えたくなりますが、家づくりの総額はそれだけでは決まりません。

外構、地盤、登記、住宅ローン、保険、引っ越し。 土地から買うなら、土地側にも諸費用があります。

では、注文住宅は結局いくらかかるのか。

結論からいうと、平均額を探す前に「何を含めて総額と呼ぶのか」を決める方が分かりやすいです。

この記事では、家づくりのお金を5つの箱に分けて整理します。

最新調査では、土地購入ありの注文住宅は平均7,646万円

国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査では、土地を購入した注文住宅新築世帯の「住宅建築資金＋土地購入資金」は、全国平均7,646万円でした。

中央値は5,100万円です。

平均と中央値だけでも2,500万円以上の差があります。

なので、

「注文住宅の平均は7,646万円。だから自分もそのくらい」

とは考えにくい数字です。

高額な住宅が平均を押し上げることもありますし、土地価格は地域で大きく違います。

ここで見るべきなのは、「平均はいくらか」より、

自分の家づくりでは何にいくら払うのか

です。

「平均額」がサイトによって違うのは、集計しているものが違うから

注文住宅の金額を調べると、サイトごとに違う数字が出てきます。

これには理由があります。

対象となる人も違えば、費用の定義も違うからです。

たとえば住宅金融支援機構のフラット35利用者調査では、「建設費」に主体工事だけでなく、電気・給排水・ガス設備、設計、工事監理、除却工事、屋外附帯工事なども含めています。

一方、住宅会社の資料で見る「本体価格」は、同じ範囲を指しているとは限りません。

つまり、

本体価格2,800万円 と 公的統計の建設費2,800万円

は、同じ意味とは限らない。

ここを揃えずに数字だけ比べると、かなり分かりにくくなります。

総額は「5つの箱」に分けると見やすい

みなしるべでは、注文住宅の総額をまず次の5つに分けて考えます。

箱	主な内容	見落としやすい例
1. 土地	土地代と土地取得に伴う費用	仲介、登記、造成条件など
2. 建物	建物本体、設計、設備など	標準外設備、設計変更
3. 敷地・付帯工事	家を建てられる状態にする工事	地盤改良、解体、外構、引込工事
4. 手続・金融・保険	税、登記、ローン、保険	登録免許税、融資手数料、火災・地震保険
5. 入居準備・予備費	入居前後に必要になるお金	引っ越し、家具家電、仮住まい、予備費

実際の見積では、たとえば外構が「建物工事」に入る会社もあれば、別見積になる会社もあります。

なので、この5分類どおりに請求されるわけではありません。

目的は、

見積の項目名を揃えることではなく、総予算から消えている箱がないかを見ること。

です。

「本体価格」は、総額の一部として見る

本体価格が分かりやすいのは、家そのものの価格に見えるからです。

でも、そこで予算を使い切ると困ります。

たとえば、

「建物に3,000万円使える」

と思っていたのに、

• 地盤改良が必要だった
• 駐車場やフェンスが別だった
• 水道の引込工事が必要だった
• 照明やカーテンが想定より多かった

となれば、あとから設備や間取りを削ることになります。

なので、最初に置きたいのは、

建物の上限ではなく、家づくり全体の上限。

その中から土地、建物、付帯工事、諸費用へ振り分ける方が扱いやすそうです。

諸費用は「とりあえず○％」だけで終わらせない

諸費用は細かいので、

「建物価格の○％くらい」

とまとめたくなります。

予算の仮置きには便利ですが、最終確認には向きません。

たとえば登記だけでも、何を登記するかで税率が違います。

2026年9月時点では、一定要件を満たす住宅用家屋について、所有権保存登記は0.15％、住宅ローンの抵当権設定登記は0.1％の軽減税率があります。いずれも適用期限や床面積などの要件があります。

そのほか、不動産取得税、司法書士費用、住宅ローンの手数料、火災・地震保険などは条件によって変わります。

ここは、

「諸費用」という一行ではなく、何が入っているかを確認する

くらいがちょうどよさそうです。

細かな税・登記・ローン費用は、別記事でまとめます。

「予定より高くなった」は、珍しい不満ではない

国土交通省の令和7年度調査では、注文住宅で「満足していないこと」として最も多かったのが、

価格（予定より高くなった）

でした。

もちろん、これだけで「見積漏れが原因」とは言えません。

設備を良くした。 面積を増やした。 土地条件で追加工事が出た。

理由はいろいろ考えられます。

それでも、予算を考える段階で「建物価格」だけを見ない方がいいことは分かります。

見積は「金額」より先に、含まれるものを揃える

住宅会社を2社、3社と比べるとき、

A社 3,200万円 B社 3,450万円

だけを見ると、A社が安く見えます。

でもA社には外構が入っていない。 B社には照明・カーテンまで入っている。

ということもあります。

なので、見積では次のように確認します。

確認する項目	A社	B社	C社
地盤調査・改良	含む？	含む？	含む？
解体・造成
給排水等の引込
外構・駐車場
設計・申請
照明・カーテン
登記・ローン・保険
入居までの追加費用

金額が空欄でも構いません。

最初は、

含む／含まない／まだ分からない

だけでも、かなり比較しやすくなります。

平均を決めるより、「自分の上限」を先に決める

注文住宅の総額を調べると、どうしても平均額が気になります。

でも、平均7,646万円と中央値5,100万円に大きな差があるように、家づくりの金額はかなり幅があります。

なので最初に決めたいのは、

平均的な家はいくらか

ではなく、

自分たちは、入居まで全部含めていくらまでなら無理がないか。

です。

その上限を5つの箱へ分ける。

見積が出てきたら、「入っている／入っていない」を揃える。

この順番なら、本体価格の数字だけに引っ張られにくくなります。